Как получить сельскую ипотеку. Советы экспертов
Сельская ипотека — одна из самых дешевых ипотечных программ. С помощью кредита со ставкой до 3% можно построить дом, а иногда и купить квартиру на сельских территориях. Рассказываем, как этим воспользоваться.
Александр Кряжев/РИА Новости
Что такое сельская ипотека
Сельская ипотека — одна из программ ипотеки с господдержкой. Максимальная ставка по программе — 3%. Недополученный доход (то, сколько банки теряют, выдавая эти кредиты не по рыночным ставкам) банкам компенсирует государство.
Условия по сельской ипотеке
Процентная ставка по сельской ипотеке
Максимальная ставка, как уже было сказано, 3%. Как правило, банки, конкурируя друг с другом, выдают кредиты по ставкам чуть ниже предельно разрешенных.
На приграничных территориях предельная ставка еще ниже — всего 0,1%.
«Отдельные виды господдержки в рамках «Сельской ипотеки» действуют для жителей ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областей, — напоминает член Генсовета «Деловой России», владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров. — Для них годовая ставка по сельской ипотеке составляет всего 2%».
Справка: какие территории относятся к приграничным
Перечень приграничных сельских территорий утвержден приложением No 6 к Стратегии пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года.
В их число входят отдельные районы Дагестана, Карачаево-Черкесии, Карелии, Северной Осетии, Алтайского края, Астраханской, Волгоградской, Калининградской, Курганской, Новосибирской, Омской, Оренбургской, Смоленской и Челябинской областей.
Первый взнос по сельской ипотеке
Первый взнос по программе сельской ипотеки должен составлять не менее 20%.
Вернуть кредит нужно максимум через 25 лет.
При этом нужно иметь в виду, что сельскую ипотеку семья может получить только один раз. В декабре 2023 года правительство установило, что воспользоваться вообще любой льготной ипотечной программой можно только один раз. То есть, получив однажды, к примеру, «Семейную ипотеку», нельзя позже взять еще и «Сельскую». Однако это правило распространяется только на кредиты, полученные после вступления в силу постановления правительства от 15.12.2023 №2166. Ранее полученные кредиты не считаются.
Максимальный размер кредита по сельской ипотеке
Летом 2023 года максимальная сумма кредита была увеличена до 6 млн рублей. Обратите внимание, что это величина кредита, а не стоимость дома. То есть при минимальном первом взносе дом может стоить 7,5 млн руб. (6 млн кредит и 1,5 млн руб. первый взнос). А увеличив первый взнос, можно купить дом и дороже.
«Не все банки при оценке учитывают необходимые затраты на работы по планировке участка перед строительством, благоустройству территории, огораживанию, а также дисконтируют стоимость квадратного метра подсобных помещений дома, — отмечает замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. — Поэтому нужно рассчитывать реальную сумму кредита с определенным дисконтом и исходить из реальных возможностей».
Что делать, если дом стоит дороже
Программа сельской ипотеки уникальна тем, что отдельные банки предлагают супругам использовать двойной лимит. То есть если нужен кредит на 12 млн рублей, то 6 млн может взять жена и 6 млн муж.
«Не все заемщики корректно понимают условия предоставления двойного лимита на семью, — говорит Решетникова. — При его использовании и первоначальный взнос должен быть двойной — итого получается не 20%, а 40% от стоимости дома (не от величины кредита)».
В принципе, это позволяет купить по сельской ипотеке дом, который стоит 20 млн руб., поясняет Решетникова. Каждый из супругов берет кредит на 6 млн руб. и вносит 20% от стоимости дома (от 20 млн руб. это 4 млн). Другой вопрос, одобрит ли такие суммы банк.
Требования к заемщику
В правилах сельской ипотеки особых требований нет. Но банки могут установить свои требования — например, к возрасту заемщика.
Еще один важный момент: нужно ли прописываться в купленном жилье?
Да. Заемщик обязательно должен сделать постоянную прописку в купленном жилье в течение полугода с момента регистрации прав собственности. Иначе траты могут сильно возрасти — банк резко поднимет ставку.
«Еще одна тонкость — в приобретённом по сельской ипотеке доме не только нужно зарегистрироваться, но и в течение последующих 5 лет регулярно подтверждать свою прописку в нем, в ином случае это может стать поводом для прекращения субсидирования кредита. Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова
Многие не знают о требовании прописаться, и изначально не планируют прописываться в приобретаемом доме, поэтому изменение ипотечных условий банком в большую сторону становится сюрпризом, говорит директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
Что можно купить
Льготный кредит можно взять на покупку жилья в сельской местности.
Инфографика «РГ» / Леонид Кулешов / Марина Трубилина
Какие дома на вторичном рынке подходят под сельскую ипотеку?
Даже на вторичном рынке дом должен быть относительно новым. Предельный возраст здания зависит от того, кто именно продает его:
- если продавец дома — физлицо, то дом должен быть не старше 5 лет (на момент заключения кредитного договора;
- если продавец — юрлицо (компания, организация) или предприниматель, то дом должен быть не старше 3 лет.
Можно ли купить квартиру по сельской ипотеке?
Можно, но она должна быть расположена в одном из так называемых опорных населённых пунктов с населением до 30 тысяч человек. Квартира должна быть в новостройке не выше 5 этажей. Продавцом должно быть юрлицо или индивидуальный предприниматель.
Опорные пункты — это так называемые территориальные точки роста, на базе которых планируется ускоренное развитие инфраструктуры.
В 78 регионах уже определены 1732 опорных населенных пункта и сельских агломерации.
При этом купить квартиру можно только в тех из них, где живет менее 30 тысяч человек.
Уточнить, можно ли оформить сельскую ипотеку в конкретном населенном пункте, можно в банке или, к примеру, на сайте «Свое Село».
Где может быть расположено жилье
Жилье, которое можно купить по сельской ипотеке, должно быть расположено, соответственно, на сельских территориях. Но это могут быть не только села и деревни, но и поселки городского типа.
Не действует эта льготная ипотека в сельских населенных пунктах и поселках, которые входят в состав Москвы (а с присоединением территорий Новой Москвы таких немало) и Санкт-Петербурга. Кроме того, запрещается выдавать сельскую ипотеку для приобретения жилья в городских округах, на территориях которых находятся столицы регионов (по сути нельзя воспользоваться ею в пригородах областных центров). А вот для Севастополя предусмотрен другой порядок — в сельских населенных пунктах и поселках, входящих в Севастополь, воспользоваться сельской ипотекой можно.
Еще одна важная оговорка — в сельских населенных пунктах, подходящих под программу, должно проживать не более 30 тыс. человек.
Перечень населенных пунктов, которые относятся к сельским территориям, должны определить региональные власти.
Обычно уточнить, действует ли в данном населенном пункте сельская ипотека, можно в банке, где вы планируете ее получать. Например, здесь.
Комментарий эксперта
Самое частое заблуждение, с которым сталкиваются наши ипотечные брокеры — это то, что программа сельской ипотеки действует и на покупку квартиры в городе, говорит Чернокульский. Но кредитуются не города, а сельские территории. И, как правило, программа предусматривает покупку недвижимости в достаточно отдаленных районах. Под программу попадают только квартиры в опорных населенных пунктах в многоквартирных домах не выше 5 этажей. «При планировании покупки квартиры важно проверить, подходит ли конкретный населенный пункт и дом под программу сельской ипотеки. Например, в ноябре 2023 года в Новосибирской области таких квартир нет, можно купить только дом», — говорит Чернокульский.
Инфографика «РГ» / Леонид Кулешов / Марина Трубилина
Какие банки выдают сельскую ипотеку
Банков, выдающих сельскую ипотеку, всегда было немного. На текущий момент, по данным banki.ru, сельскую ипотеку выдают лишь «Россельхозбанк» и банк РНКБ.
Как получить кредит
Документы, которые необходимо собрать для получения ипотечного кредита, каждый банк устанавливает сам, и они могут немного варьироваться. Но основной перечень стандартный. Понадобятся:
- паспорт,
- копия трудовой книжки и трудовой договор,
- справка о доходах (ее можно оформить у работодателя),
- СНИЛС.
Если дом уже выбран, могут понадобиться:
- отчет об оценке стоимости дома,
- выписка из ЕГРН
Популярные вопросы
Сейчас выдаются кредиты по сельской ипотеке?
В августе 2023 года Минсельхоз объявил о приостановлении выдачи сельской ипотеки из-за роста ключевой ставки ЦБ, к которой привязаны объемы субсидирования. Однако уже осенью ведомство нашло средства на продолжение программы. Но пока выдачи идут не такими большими объемами, как раньше.
К примеру, один из банков в начале октября сообщал, что заявки принимаются только от зарплатных клиентов и работников бюджетных организаций.
Когда закончится программа сельской ипотеки?
Программа сельской ипотеки действует бессрочно.
Однако средства, выделенные на нее из госбюджета, периодически заканчиваются, и банки приостанавливают выдачи до выделения следующего транша.
Может ли банк поднять ставку в период выплаты кредита?
Очень важный нюанс, который стоит учитывать заранее: в кредитном договоре по сельской ипотеке есть пункт, который предусматривает развитие событий в случае, когда Минсельхоз закроет программу субсидирования ставки, поясняет Чернокульский. Если это произойдет, банк увеличит ставку.
В правилах сельской ипотеки указано, что изменение не может превышать величину ключевой ставки на момент заключения договора. То есть если договор был заключен, когда ставка ЦБ равнялась 4,5%, то и ставка по кредиту может вырасти не более чем на 4,5%. А вот если договор заключен осенью 2023 года, когда ставка ЦБ равняется 15%, то и кредит может подорожать очень существенно.
«Впрочем, если условия банка на момент изменений вас не устроят, всегда можно начать поиск более выгодных условий для рефинансирования или полностью закрыть кредит, если это возможно», — говорит Чернокульский.
Изменить ипотечные условия банк может и в других случаях — например, при отказе от страхования приобретенной недвижимости в следующем периоде, говорит Чернокульский. Тут величину подорожания определяет сам банк. Так что заемщикам нужно быть особенно внимательными к вопросам страхования ипотечной недвижимости, отмечает Чернокульский.
В договоре кредитования прописывается возможность увеличения ставки до ключевой на момент подписания договора, увеличенной на 2,4%, отмечает Решетникова. Осенью 2023 года ключевая 15%, а значит ставка может вырасти до 17,5%. При этом прекращение субсидирования может наступить при просрочках платежей по кредиту.
Сколько лет можно строить дом?
Дом на средства сельской ипотеки нужно построить и зарегистрировать (оформить право собственности) в течение 2 лет. Иначе банк может повысить ставку по ипотеке.
Срок строительства приостанавливается и, соответственно, продлевается, если заемщик был мобилизован.
https://rg.ru/2023/11/22/kak-poluchit-selskuiu-ipoteku-sovety-ekspertov.html