Как рассчитывается ипотека

Как рассчитывается ипотека

Как рассчитывается ипотека

Ипотека — один из способов решить извечный «квартирный» вопрос и купить собственную недвижимость. Ее механизм заключается в том, что банк выдает клиенту деньги под залог покупаемой или имеющейся недвижимости. Заемщик обязуется постепенно возвращать долг, пока не выплатит его полностью с процентами за пользование.

Чтобы понять масштаб предстоящих затрат и подготовиться к оформлению кредита, стоит заранее сделать расчеты:

Рассчитать, в какую сумму будет обходиться обслуживание ипотеки. Без расчетов сложно понять, сколько в реальности придется платить по кредиту ежемесячно.

Оценить свои возможности. Если примерный платеж окажется неподъемной суммой, стоит увеличить первоначальный взнос или подобрать жилье подешевле. Уменьшить ежемесячный платеж также поможет и максимальный срок кредитования.

Предусмотреть вероятность одобрения. Еще до подачи документов в банк вы сможете понять, одобрит ли кредитная организация вашу заявку. Будущий предварительный платеж не должен превышать 40–50% от вашего дохода, иначе платить будет тяжело и банк вряд ли одобрит заявку. Лучше подобрать жилье дешевле, чтобы платить было легче.

Самостоятельно выполненные предварительные расчеты помогают здраво оценить ситуацию, семейный бюджет и свои силы. На это уходит немного времени, а польза ощутимая. Главное — знать условия ипотеки.

Виды ипотечных платежей

Платеж всегда состоит из 2 частей — основного долга и процентов.

Основным долгом называется сумма, которую заемщик взял у банка для покупки жилья. Она делится на весь период действия договора.

Процентную часть банк начисляет ежемесячно за пользование кредитом.
Платежи могут быть 2 видов:

Аннуитетные. Вид ежемесячных выплат, при которых клиент вносит одинаковые суммы. В начале срока погашаются по большей части проценты, потом начинает преобладать сумма основного долга.

Дифференцированные. Сумма основного долга каждый месяц выплачивается в равных частях, величина процентов меняется. В первые месяцы платить нужно значительно больше, чем в последующие.

Большинство кредитов выдаются по аннуитетной схеме, так как это удобно клиенту и кредитной организации. В зависимости от вида выплат меняется схема расчета всей ипотеки, так как применяются разные формулы.

Методики расчета платежей

Используем стандартные формулы для подсчета. В них используются всего несколько цифр, которые вы можете взять на сайте банка.

Читать статью  Вывод созаемщика из ипотеки

Аннуитетный платеж

Если по выбранной программе используются аннуитетные платежи, вам потребуется такая формула:

Аннуительный платеж

PM — размер ежемесячного платежа,
S — остаток ссудной задолженности на дату начала периодического платежа,

G — месячная процентная ставка, выраженная в виде числовой десятичной дроби (не в %) и равная 1/12 от годовой процентной ставки по кредиту (например, годовая % ставка — 12% или 0,12, G = 0,01),

T — количество периодических процентных периодов, оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности.

Дифференцированный платеж

Для случаев, когда используется дифференцированный тип, формула другая:
РМ = платеж по основному долгу + оплата процентов.
Платеж по основному долгу выглядит так: тело кредита / количество месяцев выплат.
Проценты рассчитываются так: (О С Др) / Дг, где:
О — остаток долга по кредиту,
С — годовая процентная ставка,
Др — количество дней в расчетном периоде,
Дг — количество дней в году.

Плюсы и минусы разных типов платежей

Плюсы и минусы разных типов платежей

Выбирать стоит исходя из своих финансовых возможностей.

Главное преимущество аннуитетного типа заключается в оплате одинаковой суммы в течение всего срока. Легко заранее планировать бюджет. Недостаток в том, что переплата по кредиту за весь период действия договора выше.

Преимущество дифференцированного типа заключается в том, что переплата будет меньше, чем для аннуитетных платежей. Но, с другой стороны, в первые месяцы финансовая нагрузка значительно выше.

Подготовка

Оцените свою платежеспособность

Чтобы не ошибиться при выборе, нужно учитывать два параметра — размер вашего дохода и его стабильность. Изучите, на что уходит зарплата в течение месяца:

оплата коммунальных счетов,
аренда квартиры,
обучение детей,

Ипотечный платеж должен составлять не более 50% вашего заработка. Он должен быть комфортным. Представьте, что выплачивать эту сумму нужно несколько лет или десятилетий, и если сейчас это делать тяжело, то через пару лет может стать еще сложнее.

Определитесь с суммой кредита

Отталкиваясь от дохода и проверив имеющиеся предложения по недвижимости, объективно посчитайте, сколько денег вам потребуется.

Помните: чем меньше сумма, тем меньше проценты и переплата, ниже первоначальный взнос. Берите ровно столько, сколько не хватает для покупки жилья.

В ВТБ можно оформить ипотеку

на выгодных условиях:

подобрать одну из подходящих госпрограмм,
получить скидку за использование цифровых сервисов,
оформить регистрацию права собственности без визита в МФЦ и Росреестр.
Кроме того, для зарплатных клиентов ВТБ действуют специальные условия.

Определите срок кредитования

Всего два условия:
чем короче срок, тем больше ежемесячный платеж,
чем длиннее срок, тем проще ежемесячно платить.

Отталкивайтесь от доходов и следите, чтобы расходы получились посильными. Переплата при большом сроке может показаться значительной, но вы сможете жить без большого ущерба для ежемесячного бюджета, а при желании — вносить досрочные платежи.

Читать статью  От семейной до военной: виды ипотечных программ в России в 2023 году

Расчет первоначального взноса

В разных программах он составляет от 10 до 30% от стоимости жилья.
Где взять данные:
Выберите ипотеку, которая подходит вам по условиям.
Найдите жилье, которое хотите купить.
Рассчитайте процент от стоимости в соответствии с предложением банка.

Например, вы планируете приобрести квартиру за 4 000 000 рублей в Москве с обязательным первоначальным взносом 15%. Считаем по формуле:

стоимость жилья размер первоначального взноса / 100 (%).
Значит, потребуется 4 000 000 15 / 100 = 600 000 рублей.

Расчет переплаты по процентам

Зависит от суммы, ставки и количества месяцев, которые клиент будет платить за взятый кредит. Чем больше ставка, размер и длительность выплат, тем выше переплата.

При аннуитетных платежах считать переплату можно по формуле:
ежемесячный платеж срок ипотеки в месяцах — основной долг = проценты по кредиту.

Налоговые вычеты

После покупки жилья вы имеете право на оформление налоговых вычетов:
за приобретение недвижимости — до 260 000 рублей,
за уплату процентов по ипотеке — до 390 000 рублей.

Обратитесь в налоговую и заполните заявление. Право получить вычет появляется в году, следующем за годом покупки квартиры или дома. Пользоваться этой льготой можно несколько лет подряд. Но только при условии, что вы работаете официально и платите НДФЛ. Если заемщик самозанятый или получает зарплату неофициально, то права на получение вычета не возникает — его просто не из чего возвращать.

Подать заявление можно:
в личном кабинете ФНС вместе с декларацией,
через работодателя,
проще всего: онлайн через специальный сервис

Если налоговой понадобится что-то проверить, они запросят информацию из Росреестра, Пенсионного фонда или у вашего работодателя.

Пример расчета

Предположим, вы решили оформить ипотеку размером 3 000 000 рублей на 20 лет (240 месяцев) под 8,9% в год с минимальным взносом 20% и аннуитетным типом платежей.

Потребуется первоначальный взнос в размере: 3 000 000 20 / 100 = 600 000 рублей.
Месячная ставка — 0,7417%.
Ежемесячный платеж по ипотеке составит:

Ежемесячный платеж по ипотеке

Переплата составит: 29 799,14 240 — 3 000 000 = 4 151 793,6 рублей.

Воспользуйтесь ипотечным калькулятором

С помощью простого онлайн-сервиса можно быстро рассчитать приблизительную величину ежемесячного платежа по ипотеке, не пользуясь формулами. После заполнения всех полей в ипотечном калькуляторе

вы увидите ориентировочный размер платежей и сможете определить сумму переплаты. Также можно менять значения параметров, чтобы подобрать комфортный для вас размер платежа.

Учитывайте дополнительные расходы

Важно не забывать о том, что первоначальный взнос — не единственная сумма, которую нужно собрать до того, как подавать заявку на ипотеку. Деньги потребуются и на сопутствующие сделке услуги, поэтому важно располагать достаточной свободной суммой на оплату всех расходов.

Читать статью  КОГДА БУДУТ ВЫПЛАТЫ ПО СОЦИАЛЬНОЙ ИПОТЕКЕ

Оценка недвижимости

Клиент заказывает у независимых экспертов оценку квартиры или дома, который планирует купить в ипотеку. Полученный отчет предоставляет в банк. Без отчета об оценке банк не одобрит ипотеку на выбранный объект.

Оценка выполняется один раз перед оформлением. Ее стоимость зависит от:
размеров квартиры или дома,
типа недвижимости,
места расположения,
тарифов выбранной компании.

В среднем один отчет в Москве может стоить 6 000–7 000 рублей, если жилье доступно для осмотра и до него не тяжело добираться.

В банке ВТБ отчет об оценке можно заказать онлайн

, не выходя из дома. Он будет готов уже на следующий день.

Оплата страховки недвижимости

Составляет 0,2–1% от стоимости жилья. Конечная цена зависит от множества факторов, поэтому уточнять лучше в страховой компании. Например, цена полиса может вырасти из-за горючих материалов стен или выбора клиентом максимального пакета рисков. Оплачивается сразу на год. Например, за дом стоимостью в 6 000 000 рублей в Москве страховка может составить от 13 000 рублей.

Оплата страхования жизни

Зависит от нескольких факторов:
Сумма кредита, которую вы берете на покупку квартиры или дома. Чем она больше, тем выше цена полиса.
Возраст заемщика. Чем старше человек, тем дороже страховка.
Количество включенных в пакет рисков. За максимальный набор страхования придется заплатить больше.
Тариф. У каждой компании есть своя сетка тарифов, можно выбрать подходящий.
Точную сумму в год можно узнать у страховщика или в банке.

Оплата титульного страхования

В течение первых трех лет с момента регистрации права собственности потребуется страхование риска потери права собственности (титула). Это добровольный вид страхования, но отказ от него может привести к повышению ставки.

Средний годовой тариф на титульное страхование составляет 0,3–0,4% от стоимости жилья. Чем сложнее история объекта, тем выше тариф.

Нотариальные расходы

Если покупатели квартиры — семейная пара, может потребоваться нотариально заверенное согласие второго супруга на покупку жилья и оформление ипотеки.

Средняя стоимость заверения одного документа в Москве — от 3 500 рублей.

Юридическая проверка

Можно дополнительно заказать юридическую проверку недвижимости у сторонних специалистов. Они проверят собственников, прописанных лиц, изучат документы и правомерность продажи собственности. Цена услуги зависит от тарифов компании, истории жилья, количества собственников и других факторов. Средняя цена на услугу в Москве — 16 000 рублей.

Налог на имущество физических лиц

С момента приобретения квартиры или дома у вас появляется обязанность раз в год платить налог. Оплачивать налоги необходимо каждый год до 1 декабря. Платежку можно найти в личном кабинете на сайте ФНС или в личном кабинете на «Госуслугах».

Если у вас остались вопросы, мы с удовольствием ответим на них в отделениях банка ВТБ или по телефону горячей линии. Обращайтесь, мы вместе найдем решение и подберем подходящие вам условия ипотеки.

Взять ипотеку в банке ВТБ

https://www.vtb.ru/articles/kak-rasschityvaetsya-ipoteka/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *